สิ่งที่ควรศึกษาก่อนซื้ออาคารชุด

ก่อนจะซื้ออาคารชุดดีๆสักห้อง นอกจากเลือกทำเลดีๆ หรือวางแผนบริหารการเงินผ่อนชำระแล้ว สิ่งต่างๆที่จะบอกเหล่านี้ก็สำคัญ

 

สามารถสืบค้นรายละเอียดของบริษัทผู้พัฒนาโครงการได้ โดยนำข้อมูล ชื่อ, เลขที่นิติบุคคล เข้าไปสืบค้นที่เว็บไซต์กรมพัฒนาธุรกิจ เพื่อทราบว่าผู้พัฒนาโครงการเป็นใคร (ตัวกรรมการ) ทุนจดทะเบียนเท่าไหร่ (พอไหมที่จะมาพัฒนาโครงการระดับนี้ มูลค่าโครงการคำนวณจากจำนวนห้อง x ราคาขาย x 1.4 โดยประมาณ) ทำธุรกิจนี้มานานหรือยัง

นอกจากนี้ยังสามารถนำเลขที่โฉนดซึ่งจะปรากฏในสื่อโฆษณาเสมอๆ ไปหาข้อมูลว่ามีสภาวะอย่างไร ปลอดภาระหรือว่าจดจำนองกับสถาบันการเงินใดหรือไม่ออ ซึ่งข้อมูลที่ได้จะสามารถประเมินความสามารถและความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการได้ระดับหนึ่ง รวมถึงยังต้องสืบค้นที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค (มพบ.) ว่าผู้พัฒนาโครงการรายนี้ มีประวัติเรื่องร้องเรียนหรือไม่อย่างไร

 

เนื่องจากอาคารชุดในขณะเริ่มต้นโครงการจะเกี่ยวข้องกับกฎหมาย 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อม, พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และเมื่อก่อสร้างจนแล้วเสร็จ สามารถโอนห้องชุดแรกให้กับผู้จะซื้อได้จึงจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด ต่อไป ดังนั้นผู้บริโภคต้องทราบว่ากฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์อะไรไว้บ้าง กำหนดให้ต้องทำ ต้องมีอะไร อย่างไรบ้าง ต้องมีระบบสาธารณูปโภคระบบดับเพลิง ฯลฯ หรือไม่อย่างไร และเมื่อผู้จะซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาแล้วก็มีหน้าที่และสิทธิต่าง ๆ ตาม พรบ.อาคารชุด

เนื่องจาก พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) กำหนดให้กรมที่ดินออกแบบสัญญามาตรฐาน เพื่อใช้จะซื้อจะขายห้องชุด ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อช.22) จะต้องทำแบบมาตรฐานเท่านั้น (ซึ่งจะแตกต่างจากการควบคุมสัญญาของ สคบ.) ส่วนที่แตกต่างจากตัวสัญญามาตรฐาน (อช.22) จะต้องเป็น เอกสารแนบท้ายสัญญา ไม่สามารถไปตัดหรือเพิ่มในตัวสัญญามาตรฐานได้ และโฆษณา ประชาสัมพันธ์ใดๆ ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายฯ ด้วย

 

ตามปรกติผู้พัฒนาโครงการจะทำข้อตกลงทุกๆ อย่างเป็นลายลักอักษรทั้งหมด ตั้งแต่สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย หนังสือแจ้งเรื่องขัดข้อง หรือเปลี่ยนแปลงต่างๆ เช่น ขยายเวลาก่อสร้าง เปลี่ยนวัสดุก่อสร้าง แจ้งให้ไปรับโอนห้องชุด ฯลฯ แต่ทางฝั่งผู้จะซื้อส่วนใหญ่ไม่จัดทำเป็นเอกสารลายลักอักษรใดๆ ในข้อตกลงที่ได้เจรจากับผู้จะขาย ดังนั้น หากมีปัญหาก็จะขาดหลักฐานที่น่าเชื่อถือในการพิสูจน์ข้อเท็จจริง

 

ซื้ออาคารชุดอย่างอุ่นใจ = รู้จักผู้ขาย เรียนรู้กฎหมาย ใส่ใจสัญญา ไป-มา ด้วยอักษร