สารพันน่ารู้...ปัญหาคอนโดมีเนียม

ผู้เขียน คงศักดิ์ ชื่นไกรลาศ

ภาพปก อังคณา แก้วเอียด

 

ปัจจุบันการซื้อคอนโดมีเนียมหรือห้องชุดนั้นเป็นเรื่องที่นิยมของผู้ใช้ชีวิตในเขตเมืองมากขึ้นเพราะความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ด้วยมีข้อจำกัดคือ ราคาต่ำกว่าบ้านเดี่ยว ใกล้แหล่งทำงาน สะดวกสบาย ดูแลง่าย เดินทางรวดเร็วทันใจ จึงทำให้ห้องชุดหรือคอนโดมีเนียม กลายเป็นตัวเลือกที่คนสมัยนี้นิยมกัน แต่ท่ามกลางความต้องการที่เพิ่มมากขึ้น ปัญหาของคนคอนโดก็มากขึ้นเช่นกัน หลายคนซื้อแล้วพอเกิดปัญหา มักจะได้แต่บ่นว่าไม่น่าซื้อเลย ซื้อแล้วมีแต่ปัญหา ซ่อมแล้วซ่อมอีก จะทำยังไงดี ???

 

จากปัญหาที่เกิดขึ้น เราจึงมีคำแนะนำในการเตรียมรับมือปัญหาคอนโดเบื้องต้นที่เกิดจากความละเลยในการให้ความสำคัญของผู้ซื้อมาฝากกัน ตามมาดูกันครับ

 

1. ต้องมีข้อมูลที่เพียงพอ

 

ผู้ซื้อต้องประเมินความพร้อมและกำลังเงินของตนเอง และต้องศึกษาให้ความสำคัญกับข้อมูลรายละเอียดของโครงการที่สนใจว่ามีความน่าเชื่อถือเพียงใด เปรียบเทียบข้อมูลและผลงาน โดยดูจากใบโฆษณาการขาย หรือ เว็บไซต์ของโครงการนั้น ๆ รวมทั้งทำเลที่ตั้งมีความสอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อหรือไม่ และโครงการมีการขออนุญาตก่อสร้างและรายการการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วหรือยัง เป็นต้น เพราะสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจที่สำคัญของผู้ซื้อ

 

2. เอกสารประกอบการขาย ต้องเก็บไว้

 

โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อคอนโด มักละเลยเรื่องเอกสาร ได้รับมาแล้วก็ทิ้งกันไป คิดว่าไม่เป็นสาระสำคัญ แต่เมื่อเกิดปัญหากลับพบว่าผู้บริโภคไม่มีเอกสารหลักฐานต่าง ๆ มายืนยันได้ว่ามีข้อตกลงหรือมีการโฆษณาสัญญาว่าจะให้หรือมีบริการต่าง ๆ ให้กับผู้อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคเสียสิทธิในการโต้แย้งปัญหาเหล่านั้น

กรณีเช่นนี้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 6/1 ระบุเงื่อนไขสำคัญเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคไว้ว่า “ คำสัญญาต่าง ๆ ที่ผู้ประกอบการใช้โฆษณาขายอาคารชุด ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด” ดังนั้นเมื่อกฎหมายกำหนดให้แบบนี้แล้ว ผู้ซื้อทุกคนต้องเก็บหลักฐานเอกสารที่เกี่ยวข้องทุกชิ้นไว้ หากเกิดปัญหาจะได้นำมาใช้เป็นหลักฐานประกอบได้

 

3. ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญกับเรื่องการเงิน อย่าละเลย

 

หลังจากได้โครงการที่ถูกใจ ขั้นตอนต่อไปคือการซื้อ ซึ่งทั่วไปจะเริ่มด้วยการวางเงินจองหรือมัดจำ ตามด้วยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย และทยอยผ่อนดาวน์ไปจนกระทั่งก่อสร้างเสร็จ ซึ่งระหว่างนี้ผู้ซื้อต้องชำระเงินค่างวดให้ตรงตามกำหนดสัญญา ไม่ควรผิดนัด หรือค้างชำระหนี้ มิฉะนั้น ผู้ซื้ออาจถูกบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ และอาจถูกริบเงินค่ามัดจำในที่สุด อีกทั้งในระหว่างที่ผ่อนชำระนั้น ผู้ซื้อควรเตรียมข้อมูลเอกสารและหลักฐานต่าง ๆ ในการขอกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงินต่าง ๆ ซักสามที่ให้เรียบร้อย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาที่ตามมาคือ กู้เงินไม่ผ่านและถูกริบเงินมัดจำเนื่องจากผิดสัญญา ทำให้ไม่สามารถทำสัญญารับโอนกรรมสิทธิ์ได้

 

4. ทำไมต้องห้ามรับโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าห้องชุดยังไม่เรียบร้อย

 

เมื่อคอนโดที่ซื้อสร้างใกล้เสร็จแล้ว ผู้ขายจะเร่งรัดให้เกิดการรับมอบห้อง เพื่อนำไปสู่การโอนกรรมสิทธิ์ ปัญหาที่พบส่วนใหญ่ ผู้ซื้อหลายคนมักหลงเชื่อคำอ้างต่างๆนาๆ และข้อเสนอโปรโมชั่นแสนดีจากผู้ขาย เพื่อโน้มน้าวให้รับมอบห้องชุดไปก่อน แม้สภาพห้องจะยังเข้าอยู่ไม่ได้ โดยที่ไม่ทันคิดว่าหากเกิดปัญหาหลังรับตรวจห้องชุด จนไปถึงโอนกรรมสิทธิ์แล้วจะแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นอย่างไร

 

กรณีเช่นนี้ ยังไม่มีกฎหมายบัญญัติสิทธิผู้บริโภคเฉพาะในส่วนนี้ไว้ ดังนั้นหากผู้ซื้อที่เผลอรับมอบห้องชุดไปแล้ว ทั้งที่ห้องยังไม่เรียบร้อย ให้ผู้ซื้อรีบแจ้งยกเลิกการรับมอบห้องชุดโดยทันที โดยต้องให้โครงการขยายเวลารับมอบห้องชุด เสนอเงื่อนไขให้โครงการต้องแก้ไขปัญหาความชำรุดบกพร่องให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด ก่อนที่จะกำหนดวันตรวจห้องชุดร่วมกันเพื่อรับมอบห้องอีกครั้ง ก่อนที่จะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สำนักงานที่ดินต่อไป เพราะอำนาจต่อรองของผู้ซื้อจะหมดไปทันทีที่มีการเซ็นเอกสารรับมอบห้องชุดและรับโอนกรรมสิทธิ์ คำสัญญาที่เคยให้ไว้ของผู้ขายจะไม่มีผล การเรียกร้องใด ๆ จากผู้ขายก็จะเป็นไปด้วยความยากลำบาก เพราะฉะนั้น ห้ามรับมอบห้อง รวมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยเด็ดขาด หากห้องยังไม่เรียบร้อย !!!

 

5. หากพบความชำรุดเสียหายหลังรับโอนกรรมสิทธิ์แล้วจะทำอย่างไร

 

ปัญหาความชำรุดบกพร่องหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นปัญหาที่สร้างความปวดหัว จุกจิกกวนใจให้กับผู้ซื้อที่เจอปัญหาเป็นอย่างมาก เพราะเมื่อปัญหาเกิดขึ้นแล้ว การเรียกร้องให้โครงการเข้ามาแก้ไขมักเป็นไปด้วยความล่าช้า ซ่อมแล้วซ่อมอีก ไม่หายซะที ยิ่งทำให้ปัญหาบานปลายมากขึ้น เจอแบบนี้จะทำอย่างไร

กรณีเช่นนี้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 6/2 กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

 

ซึ่งกรมที่ดิน โดยกระทรวง มหาดไทย ได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) โดยใน ข้อ 8 ได้กำหนดสิทธิของผู้ซื้อ ให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายต้องเข้ามาแก้ไขความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้นภายในสามสิบวัน โดยผู้ซื้อต้องแจ้งถึงความเสียหายดังกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้ขายทราบ แต่หากเป็นความชำรุดบกพร่องที่ต้องแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายต้องดำเนินการแก้ไขในทันที อีกทั้งสัญญามาตรฐานนี้ยังกำหนดเรื่องการรับประกันโครงสร้างอาคาร เป็นระยะเวลา 5 ปี แต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และส่วนควบ 2 ปีนับแต่วัน จดทะเบียนอาคารชุดเช่นกัน

 

ดังนั้นเมื่อรู้เช่นนี้แล้ว หากเกิดปัญหาขึ้น ผู้ซื้อต้องมีหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้ขาย โดยกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้ขายดำเนินการแก้ไขปัญหาให้เสร็จสิ้น หากผู้ขายไม่ดำเนินการแก้ไขหรือแก้ไขล่าช้า ไม่มีคุณภาพ ผู้ซื้อมีสิทธิให้บุคคลภายนอกมาดำเนินการแก้ไขก่อนและเรียกค่าเสียหายกับผู้ขายได้ หรือขอใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องผู้ขายต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภค เพื่อเรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้เช่นกัน !!!

 

Download  คู่มือ 'สารพันน่ารู้...ปัญหาคอนโดมีเนียม'