นักวิชาการ คอบช. แนะผู้บริโภค ตรวจสัญญาก่อนซื้อคอนโด เจอผิดแบบสัญญามาตรฐานโทษหลักแสน

จากกรณี ตัวแทนผู้เสียหายจำนวน 9 ราย ร้องเรียนว่าได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการแห่งหนึ่งในพัทยา จังหวัดชลบุรี โดยโครงการได้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ตรงตามแบบมาตรฐาน อช.22 ของกรมที่ดิน อันเป็นเหตุก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ร้องเรียนที่ชื้อห้องชุดดังกล่าว และมีการส่งเรื่องให้กรมที่ดินตรวจสอบ พบว่ามีการใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายผิดกฎหมาย ส่งหนังสือให้โครงการแก้ไข และดำเนินคดีปรับลงโทษตามกฎหมาย

ผศ.จุมพล ชื่นจิตต์ศิริ ประธานคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภค ภาคประชาชน (คอบช.) ได้ให้ความเห็นว่า แม้จะมีการกำหนดแบบสัญญามาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เป็นกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดอยู่ก็ตาม แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ และในทางปฏิบัติพบว่ากฎหมายก็ไม่ได้บังคับให้โครงการที่จะนำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดมาใช้กับผู้บริโภค ต้องส่งสัญญาให้ตรวจสอบ

ด้วยเหตุนี้ คอบช. จึงร่วมกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค นำสัญญาจะซื้อจะขายของผู้บริโภคที่ร้องเรียนปัญหาอาคารชุดมาศึกษา และพบว่ามีการกำหนดข้อสัญญาที่เอาเปรียบผู้บริโภคหลายประการ อาทิ การกำหนดเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของโครงสร้างอาคารและอุปกรณ์ ซึ่งมีการกำหนดไว้ต่ำกว่าแบบสัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน โดยในสัญญาที่โครงการทำนั้น กำหนดให้รับผิดในความเสียหายที่เกิดกับโครงสร้างและอุปกรณ์ส่วนประกอบอาคาร เพียงสองปี ซึ่งตามกฎหมายแบบสัญญามาตรฐาน กำหนดให้รับผิดชอบไม่น้อยกว่าห้าปีนับตั้งแต่จดทะเบียนอาคารชุด หรือในเรื่องของการมีสิทธิบอกเลิกสัญญา กรณีผิดนัดชำระค่างวด พบว่าสัญญาโครงการ กำหนดให้ผู้บริโภคหากผิดนัดงวดใดงวดหนึ่ง ให้ถือว่าว่าผิดสัญญา และบอกเลิกสัญญาได้ทันที ซึ่งแตกต่างจากแบบสัญญามาตรฐาน ที่กำหนดว่าหากเป็นการผ่อนเกินยี่สิบสี่งวดขึ้นไป ผู้จะซื้อต้องผิดนัดสามงวดติดต่อกัน จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา จึงเห็นได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการ กำหนดลดทอนสิทธิของผู้บริโภค ถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคอย่างมาก

"กรณีพบข้อสงสัยในเรื่องสัญญา ผู้ซื้อควรทำหนังสือร้องเรียนไปยังกรมที่ดิน หรือติดต่อสำนักงานที่ดินในจังหวัดเพื่อขอตรวจสอบข้อสัญญาต่างๆ ก่อนที่จะทำสัญญา และที่สำคัญคือ การซื้ออาคารชุดหนึ่งห้องมีมูลค่าหลายล้าน ดังนั้น ควรอ่านสัญญาให้ดีก่อน การไม่อ่านสัญญา เห็นโปรโมชั่นแล้วตัดสินใจเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายเลย ถือว่าอยู่บนความเสี่ยงอย่างยิ่ง  สัญญาที่ใช้ต้องตรงตามมาตรฐานของกรมที่ดิน (อ.ช.22) ซึ่งกำหนดเรื่องสิทธิหน้าที่ของผู้ซื้อ และผู้ขายไว้อย่างชัดเจน ผู้บริโภคควรอ่านสัญญาให้รอบคอบ ไม่ต้องรีบเซ็นชื่อ และอย่างหลงคารมณ์โปรโมชั่นเด็ดขาด" ผศ.จุมพล กล่าว

"ก่อนซื้อคอนโดมิเนียม ผู้บริโภคควรหาข้อมูลบริษัทที่ก่อสร้างว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานทะเบียนธุรกิจการค้าหรือ DBD  ทั้งนี้ เอกสารจะซื้อจะขายอาคารชุดจะต้องใช้สัญญามาตรฐาน อช.22 ของกรมที่ดิน ซึ่งได้ถูกแก้ไขให้คุ้มครองผู้บริโภคได้ในระดับที่น่าพอใจ สามารถหาดาวน์โหลดได้ในอินเทอร์เน็ต ดังนั้น ก่อนซื้อควรขอสัญญาจะซื้อจะขายมาดู และนำไปเทียบกับ อช.22 ว่าเหมือนกันหรือไม่ หากเนื้อหาสาระสำคัญไม่ครบก็ให้ปฏิเสธ เพราะมาตรฐานสัญญาต้องเป็นแบบนี้เท่านั้น หากไม่ใช่ผู้บริโภคสามารถร้องเรียนกับกรมที่ดินได้ โดยหากพบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดใด ฝ่าฝืนใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนดมีโทษทางอาญา ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท

โดยอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินจะมีอำนาจในการแจ้งความ ร้องทุกข์ ต่อพนักงานสอบสวนในกรณีนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ไม่มีอำนาจที่จะสั่งปรับเองได้ หากไม่เป็นไปตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายตาม อ.ช.22 ระเบียบหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ ก็ไม่ได้ห้ามไม่ให้เจ้าพนักงานที่ดินห้ามจดทะเบียนอาคารชุด เพียงแต่หากไม่เป็นไปตามแบบของ อ.ช.22 เจ้าพนักงานที่ดินก็จะให้ไปดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง ซึ่งสภาพการบังคับใช้กฎหมายเช่นนี้ อาจเป็นช่องโหว่ที่ทำให้ผู้บริโภคถูกเอาเปรียบจากข้อสัญญาไม่เป็นธรรมได้ง่าย จึงควรมีการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายเพื่อเกิดการคุ้มครองผู้บริโภค" ผศ.จุมพล กล่าวเพิ่มเติม

 

ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง 
สิ่งที่ควรศึกษาก่อนซื้ออาคารชุด

ดาวน์โหลด แบบฟอร์ม อช. 22: 
https://www.dol.go.th/lo/sst/mt05173tv17301.pdf

- สารพันน่ารู้...ปัญหาคอนโดมีเนียม: 
https://www.indyconsumers.org/main/real-estate-155/165-571028013.html

- สัญญาไม่เป็นสัญญา : เรื่องที่ผู้ซื้อต้องรู้ก่อนเสียเงินจองทำสัญญา: 
https://www.indyconsumers.org/main/real-estate-155/166-571028014.html